Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí

Tổng quan về cách tiếp cận từ chi phí

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam – Cách tiếp cận từ chi phí (ban hành kèm Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ Tài chính), cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp xác định giá trị tài sản thông qua chi phí tạo ra một tài sản mới có công năng tương đương, sau đó trừ đi phần hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Đây là cách tiếp cận quan trọng, thường được các công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam áp dụng trong trường hợp thị trường thiếu thông tin giao dịch hoặc đối với tài sản mới, tài sản đặc thù.

Đối tượng và phạm vi áp dụng

Chuẩn mực áp dụng cho:

• Thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá;

• Tổ chức, cá nhân thực hiện thẩm định giá của Nhà nước;

• Tổ chức, cá nhân yêu cầu và sử dụng kết quả thẩm định giá.

Phạm vi điều chỉnh tập trung vào nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật xác định giá trị tài sản theo chi phí.

Khi nào áp dụng cách tiếp cận từ chi phí?

Cách tiếp cận từ chi phí thường được sử dụng trong các trường hợp:

• Không đủ dữ liệu thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường hoặc từ thu nhập;

• Thẩm định giá tài sản mới xây dựng, mới chế tạo;

• Dùng để kiểm tra, đối chiếu kết quả của các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Các phương pháp trong cách tiếp cận từ chi phí

1. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra một tài sản thay thế mới, có công năng và tính hữu dụng tương đương, sau đó trừ đi tổng giá trị hao mòn.

Công thức:

Giá trị tài sản = Chi phí thay thế − Tổng giá trị hao mòn

(Lưu ý: chi phí thay thế đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)

2. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp này xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra một tài sản giống hệt tài sản thẩm định giá khi mới 100%, sau đó trừ đi hao mòn.

Công thức:

Giá trị tài sản = Chi phí tái tạo − Tổng giá trị hao mòn

Phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng cho các tài sản có tính đặc thù, yêu cầu giữ nguyên thiết kế và công năng ban đầu.

3. Phương pháp tổng cộng (phương pháp tài sản)

Phương pháp tổng cộng xác định giá trị tài sản bằng cách cộng giá trị của từng bộ phận cấu thành, mỗi bộ phận được thẩm định theo cách tiếp cận và phương pháp phù hợp.

Phương pháp này thường dùng để thẩm định:

• Doanh nghiệp;

• Tài sản có giá trị phụ thuộc chủ yếu vào các bộ phận cấu thành.

Hao mòn tài sản trong cách tiếp cận từ chi phí

Tổng giá trị hao mòn bao gồm:

• Hao mòn vật lý: do thời gian và quá trình sử dụng;

• Hao mòn chức năng: do lỗi thời thiết kế, công nghệ hoặc chi phí vận hành cao;

• Hao mòn ngoại biên: do yếu tố kinh tế, vị trí, môi trường bên ngoài.

Chuẩn mực cho phép xác định hao mòn theo:

• Kỹ thuật so sánh;

• Kỹ thuật tuổi đời;

• Kỹ thuật tổng cộng.

Việc phân tích hao mòn phải chặt chẽ, tránh tính trùng, đảm bảo kết quả thẩm định phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Ý nghĩa của cách tiếp cận từ chi phí trong thẩm định giá

Cách tiếp cận từ chi phí giúp:

• Xác định giá trị tài sản một cách hợp lý trong điều kiện thiếu thông tin thị trường;

• Phản ánh đúng chi phí đầu tư và mức độ hao mòn thực tế;

• Nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của kết quả thẩm định giá.

Đây là một trong những tiêu chí thể hiện năng lực chuyên môn và sự tuân thủ chuẩn mực của một công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam.