Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập – Góc nhìn từ Công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam Valu

Trong hoạt động thẩm định giá tài sản, cách tiếp cận từ thu nhập đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với các tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định trong tương lai. Nhằm thống nhất phương pháp, đảm bảo tính minh bạch và phù hợp với thông lệ quốc tế, Bộ Tài chính đã ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập kèm theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.

Với kinh nghiệm thực tiễn và đội ngũ thẩm định viên được cấp phép hành nghề, Công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam Valu xin tóm lược những nội dung cốt lõi của chuẩn mực này để khách hàng, nhà đầu tư và tổ chức có cái nhìn rõ ràng, dễ áp dụng.

1. Cách tiếp cận từ thu nhập là gì?

Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp xác định giá trị tài sản thông qua việc quy đổi các dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại. Phương pháp này phản ánh đúng bản chất kinh tế của tài sản, đặc biệt phù hợp với:

• Bất động sản cho thuê

• Nhà xưởng, khu công nghiệp

• Dự án đầu tư

• Tài sản tạo ra dòng tiền ổn định

Theo chuẩn mực, cách tiếp cận từ thu nhập chỉ được áp dụng khi thu nhập tương lai có thể dự báo hợp lý và xác định được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

2. Các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thu nhập

Chuẩn mực quy định hai phương pháp chính:

???? Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Áp dụng khi tài sản tạo ra thu nhập thuần ổn định hàng năm, công thức cơ bản:

Giá trị tài sản = Thu nhập thuần / Tỷ suất vốn hóa

Trong đó, thu nhập thuần được xác định sau khi trừ:

• Thất thu do không khai thác hết công suất

• Chi phí hoạt động cần thiết

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua:

• Phương pháp so sánh thị trường

• Phương pháp phân tích vốn vay – vốn chủ sở hữu

???? Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Phù hợp với các tài sản có dòng tiền biến động theo thời gian, dự án đầu tư hoặc tài sản có giai đoạn tăng trưởng.

Giá trị tài sản được xác định bằng cách:

• Dự báo dòng tiền từng năm

• Xác định giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

• Chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại bằng tỷ suất chiết khấu phù hợp

Tỷ suất chiết khấu phản ánh:

• Giá trị thời gian của tiền

• Mức độ rủi ro của tài sản

• Điều kiện thị trường và kỳ vọng nhà đầu tư

3. Nguyên tắc xác định thu nhập, chi phí và dòng tiền

Chuẩn mực yêu cầu việc ước tính thu nhập và chi phí phải dựa trên:

• Thông tin thị trường của ít nhất 03 tài sản tương tự

• Thu nhập, chi phí quá khứ của tài sản thẩm định

• Triển vọng ngành, cung – cầu thị trường

Dòng tiền có thể được xác định:

• Trước thuế hoặc sau thuế

• Phù hợp với mục đích thẩm định giá và phương pháp áp dụng

4. Ý nghĩa của chuẩn mực đối với hoạt động thẩm định giá

Việc ban hành chuẩn mực về cách tiếp cận từ thu nhập giúp:

• Nâng cao tính thống nhất và minh bạch trong hoạt động thẩm định giá

• Giảm rủi ro pháp lý cho tổ chức, cá nhân sử dụng kết quả thẩm định

• Tạo cơ sở tin cậy cho đầu tư, vay vốn, mua bán – sáp nhập

Đây cũng là căn cứ quan trọng để các doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp nâng cao chất lượng dịch vụ.

5. Vai trò của Công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam Valu

Là Công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam Valu, chúng tôi luôn:

• Tuân thủ đầy đủ Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới nhất

• Áp dụng linh hoạt cách tiếp cận từ thu nhập theo đúng bản chất tài sản

• Đảm bảo kết quả thẩm định khách quan – chính xác – có giá trị pháp lý

Valu đồng hành cùng khách hàng trong các hoạt động:

• Thẩm định giá bất động sản

• Thẩm định dự án đầu tư

• Thẩm định tài sản phục vụ vay vốn, cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp

???? Kết luận

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập là nền tảng quan trọng giúp hoạt động thẩm định giá tiệm cận thông lệ quốc tế và phản ánh đúng giá trị kinh tế của tài sản. Việc lựa chọn Công ty thẩm định giá uy tín Việt Nam Valu sẽ giúp khách hàng yên tâm về chất lượng, pháp lý và độ tin cậy của kết quả thẩm định.